Производство экструдированного пенополистирола основано на других физических законах, нежели производство пенопласта; соответственно, и материал приобретает иные свойства и структуру. Его делают методом экструзии — продавливания под давлением через сопла соответствующей формы. В качестве вспенивающего агента используется смесь легких фреонов с добавлением двуокиси углерода. Сначала происходит плавление гранул и образуется однородная вязкая масса. Сырье из твердого состояния переходит в вязко-текучее, и именно эта масса, а не отдельные гранулы, как при производстве пенопласта, является основой изделий. Экструдированный пенополистирол имеет прочную, цельную микроструктуру, состоящую из мелких, полностью закрытых ячеек. Это единое вещество, с гораздо более прочными, чем в пенопласте, межмолекулярными химическими связями. Его ячейки непроницаемы, следовательно, проникновение газа и воды из одной в другую невозможно. Благодаря такой структуре материал имеет теплопроводность от 0,026 до 0,035 Вт/м·К. Следует заметить, что он максимально приближен к показателю теплопроводности воздуха, который является эталоном, — 0,025 Вт/м·К.

Экструдированный пенополистирол имеет гораздо более высокую прочность на сжатие, чем пенопласт (предел прочности при сжатии 0,15—0,7 Н/мм²), паронепроницаем (коэффициент паропроницаемости 0,015—0,018 мг/м•ч•Па) и практически не впитывает влагу (водопоглощение за 30 суток составляет не более 0,6% объема). Низкое водопоглощение обеспечивает очень малое изменение теплопроводности во влажных условиях — не более 0,001—0,002 Вт/м·К, что позволяет применять ЭППС без дополнительной гидроизоляции. Поэтому его рекомендуют для утепления стен, крыш, а также конструкций, которые работают в условиях повышенной влажности или частого контакта с водой, прежде всего для фундаментов, подвальных помещений и цокольных этажей. С учетом низкой устойчивости к высоким температурам и ультрафиолету такое применение этого материала наиболее оправданно.

ЭППС отличается высокой устойчивостью к деформации сжатия, поэтому подходит для утепления поверхностей, выдерживающих большую нагрузку, например в фасадных системах мокрого типа, особенно если облицовочный материал достаточно тяжелый. Кроме того, он долговечен, не разрушаясь, выдерживает резкие и постоянные перепады температур. Поэтому его применяют для утепления и таких частей здания, подвергаемых действию влаги и механическим нагрузкам, как полы по грунту и плоские кровли. Но следует учитывать, что под штукатурным фасадом пенополистирол не «дышит», т. е. не выпускает излишнюю влагу из толщи стены наружу.

Плиты из ЭППС с одной стороны могут быть покрыты слоем флизелина или геотекстиля и иметь фрезерованные дренажные канавки. Такие плиты не только выполняют теплоизоляционные функции, но и благодаря канавкам облегчают отвод воды. Для утепления инверсионных крыш производятся плиты, с одной стороны покрытые слоем пластифицированного цемента.

Обычно поверхность плит гладкая, но есть плиты и с шероховатой поверхностью, которые особенно подходят для теплоизоляции стен: благодаря структуре поверхности при нанесении клея или штукатурки улучшаются их адгезионные свойства. Они также могут служить для изоляции цоколя и использоваться в качестве несъемной опалубки. Стандартные размеры плит из ЭППС 600 х 1250 мм, толщина может варьироваться от 10 до 150 мм. У разных производителей плиты экструдированного пенополистирола могут иметь свой фирменный цвет: зеленый, голубой, розовый или желтый.